县区人民政府：

    现将《铜陵市2024年老旧小区改造实施方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

铜陵市住房和城乡建设局   铜陵市财政局

                    2024年4月15日

（此件主动公开）

铜陵市2024年老旧小区改造实施方案

为深入推进城镇老旧小区改造工作，进一步改善我市老旧小区居住条件和周边环境，提升城市形象和品质，满足人民群众美好生活的需要，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（皖政办〔2020〕21号）和《中共铜陵市委、铜陵市人民政府关于印发〈2024年为民办实事事项〉的通知》（铜发〔2024〕1号）精神，结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，落实党中央、国务院和省委省政府关于城镇老旧小区改造工作的一系列决策部署，以共同缔造为理念，践行以人民为中心的发展思想，补齐老城区配套设施突出短板，着力改善人居环境和城市功能品质，努力打造共建共治共享的社会治理格局，切实提高人民群众获得感、幸福感、安全感，让人民群众的生活更方便、更舒心、更美好。

二、基本原则

    （一）党建引领，完善机制

发挥党建对老旧小区改造工作的核心引领作用，在有条件的项目建立党组织，配建工作专班，实施“功能型党组织+老旧小区改造项目专班”联合推进机制。以社区党组织为纽带，凝聚各方力量，发动小区各类党员群体参与到改造工作中来，织密老旧小区改造组织网络。

（二）居民主体、共商共建

强化居民的“主人翁”意识，发挥居民改造“唱主角”作用，变“要我改”为“我要改”，发动小区居民参与到意愿征集、方案协商、项目实施、长效管理等全过程工作中，确保居民对老旧小区改造的参与率、同意率达到法定比例，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。　

（三）科学规划、资源整合

结合城市片区规划和城镇老旧小区现状，合理确定改造目标，科学制定改造计划，因地制宜编制改造方案，将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点，结合城市更新和完整社区建设，因地制宜推进大片区统筹改造、跨片区组合改造，挖掘、整合存量资源，做到公共服务设施共享，构建“15分钟”便民生活圈。

（四）规范实施、加强监管

规范城镇老旧小区改造项目全过程管理，加强质量安全和文明施工监管。建立施工单位自检、监理单位监控、改造小区义务监督员监督、县区住建部门监管与市住建局老旧小区改造技术指导组专业技术人员指导监督相结合的“五位一体”的监管机制，压紧压实各方责任。

三、实施范围

2024年我市计划改造38个老旧小区，建筑面积168.29万平米，涉及居民21874户，覆盖三区一县。

其中铜官区改造老旧小区16个，建筑面积125.27万平方米，涉及居民16567户；义安区改造老旧小区2个，建筑面积10.27万平方米，涉及居民2027户；郊区改造老旧小区2个，建筑面积8.2万平方米，涉及居民646户；枞阳县改造老旧小区18个，建筑面积24.55万平方米，涉及居民2634户。

四、改造内容

全面贯彻落实住建部关于老旧小区改造三大革命（楼道革命、环境革命、管理革命）工作部署，以控规单元为基础，以老旧小区功能修补规划为抓手，统筹实施基础类、完善类、提升类三项改造内容。积极探索构建完整居住社区，补齐社区基本服务、养老托育、商业便民、物业管理、公共活动等设施短板，努力为居民提供更加完善的“一站式”服务。

（一）基础类应改尽改

为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括雨污分流改造，路面修补完善，供排水、供电、供气管网改造，消防、安防设施改造，架空线缆改造，屋面、外墙渗漏和檐口、落水管破损维修，楼道粉刷，楼梯扶手维修、楼道灯维修或新增等。

    （二）完善类宜改即改

为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要为改造小区及周边停车位（场）、电动自行车及新能源汽车充电设施、物业服务用房、休闲活动设施、文化休闲设施、体育健身设施等配套设施改造建设。鼓励县区在老旧小区改造工作中积极开展既有多层住宅加装电梯工作，对符合条件且居民有意愿的楼栋可以结合老旧小区改造提前预埋管线，加装电梯工作将作为2024年老旧小区改造工作月度、年度考核重要指标，对加梯工作开展较好（数量、宣传等方面）的县区在老旧小区改造工作月度、年度考核中给予适当奖励性加分。

（三）提升类能改则改

为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，可在片区层面统筹实施。主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民市场、便利店等社区专项服务设施。鼓励县区统筹多个小区，通过补建、购置、置换、租赁、改造等措施，规划配建社区嵌入式养老服务设施，逐步补齐社区养老服务设施短板。在改造中可以采取针对性措施提振家电消费，引导居民实施户内装饰装修翻新，提高生活品质。

五、实施步骤

（一）制定方案阶段（2024年3月底前）

县区住建（房产）部门牵头组织社区（镇、办）汇总改造小区居民意见和老旧小区问题调查结果。贯彻落实安徽省住建厅《关于进一步加强城镇老旧小区改造项目建设管理工作的通知》要求，优选设计单位，坚持民意导向、问题导向，组织编制初步改造方案，改造方案初稿应在小区公示并征求意见，确保居民参与率、同意率达到法定比例，方案经市级相关部门、专家组和有关专营单位联合审查，并及时修改完善后实施。

（二）组织实施阶段（2024年4月-10月）

县区住建（房产）部门要及时组织施工图设计、财评等工作，依法依规履行工程建设项目立项、招投标、施工许可或开工报告、竣工验收备案等基本建设程序，确保改造工作高质量完成。按照“先规划、后建设，先地下、后地上，先空中、后地面”的统筹建设模式，协同开展违章建筑拆除，实施雨污分流改造，实施架空线缆下地改造，对小区存在的安全隐患等突出问题，必须坚决整治到位。在施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰，县区政府应组织辖区内城管执法、自然资源和规划、住建等相关职能部门统一谋划，合力推进，确保2024年老旧小区改造工程4月底全面开工，10月底前全部竣工。

（三）长效管理阶段（2024年11月起）

改造后老旧小区管理提升纳入基层社区治理范畴，要坚持“党建引领、社区（镇办）抓总、部门配合、居民参与”原则，强化社区（镇、办）党组织对小区物业管理工作的组织领导，指导业主委员会规范成立和运作。结合小区居民物业服务需求，按照质价相符原则确定物业服务等级标准和收费标准，积极引进优秀物业服务企业承接老旧小区物业管理，逐步实现专业化物业服务全覆盖。

六、工作要求

（一）强化组织保障，凝聚工作合力

建立政府统筹组织、部门协调指导、社区（镇、办）实施推进、居民全程参与的工作模式。市老旧小区改造工作领导小组负责全市老旧小区改造统筹协调和组织推进，领导小组办公室做好日常综合协调、督查调度等工作，各成员单位根据工作职能承担老旧小区改造相关职责，指导行业单位和基层部门配合区、县政府，统筹推进老旧小区改造，落实改造任务。区、县政府作为实施责任主体，要成立工作专班，建立工作推进机制，分解落实社区（镇、办）以及相关部门单位改造任务，并完善长效管理机制。县区住建部门要组织开展业务培训，让参与的工作人员了解掌握城镇老旧小区改造的相关政策、任务、要求，为顺利推进老旧小区改造夯实工作基础。

（二）加强统筹协调，提升项目水平

以城镇老旧小区改造为平台，优化资源配置，统筹推进实施。老旧小区改造要整合住建、民政、城管、公安等部门的专项工程及资金，统筹推进主干道整治、社区服务中心标准化建设、雨污分流、海绵城市、加装电梯、垃圾分类、智慧安防小区建设等专项工作，发挥资金集聚效应。各县区要结合辖区内城镇老旧小区改造计划，积极协调水、电、气、通信等有关专营单位，明确改造标准、资金分担、施工配合、维保责任等相关问题，加大沟通力度，健全议事协调机制，合理安排各类项目建设计划。

（三）严格工程管理，健全监督体系

县区要切实履行城镇老旧小区改造实施主体责任，建立健全事中事后质量安全监管机制，参建各方要人员到位、责任到位、管理到位。应选聘义务监督员，鼓励具有技术特长的业主参与到工程监督中来，对群众诉求要做到“现场反映情况、现场沟通协调、现场解决问题”。社区（镇办）在改造过程中做好全程的影像资料记录收集工作，在小区改造完成后，由县区及时组织设计、施工、监理、小区业主委员会或居民小组等进行竣工验收。

（四）扩宽筹资渠道，落实资金保障

积极争取国家和省城镇老旧小区改造相关支持政策和资金，做到应报尽报。落实市级财政补助，强化属地资金保障，按照200元/平方米投资建设标准（超出部分由区、县承担），扣除上级补助资金后，市级与铜官区、郊区、枞阳县财政按市、县（区）5∶5筹集配套资金，市级与义安区按市、区3∶7筹集配套资金。区县政府要对相关资金开展全过程预算绩效管理，提高资金使用效率，积极申请发行地方政府专项债券。引导居民合理分担，按照“谁受益、谁出资”的原则，积极推动居民出资参与城镇老旧小区改造。健全多方参与机制，引导水、电、气、通信等专营单位出资参与相关管线设施设备的维护更新；吸引社会资本参与改造，推广投资、建设、所有、受益及运营责任相统一的老旧小区社会化改造模式；鼓励金融机构依法合规加大创新力度，开发适合我市城镇老旧小区改造模式的金融产品和服务。

（五）坚持改管结合，促进长效管理

推进改造后的老旧小区业主委员会全覆盖，促进业主委员会正常履职，鼓励业主委员会开展形式多样的基层协商，建立快速、精准、有效的业主意见收集和决策机制，严格执行小区管理规约，维护全体业主的合法权益。坚持“改管结合、以改促管”，未实行小区物业管理的老旧小区，在尊重居民意愿的前提下，应结合小区改造引入专业化物业管理。在改造中可以根据小区实际增设停车位、充电桩计取服务费，改造经营用房出租，公共区域部位获取广告费等，盘活小区资源，增加小区“造血功能”。

（六）强化舆论引导，营造浓厚氛围

各县区在改造过程中要广泛调研、深度挖掘、认真总结在老旧小区改造工作中好的做法，提炼“可复制、可推广”的改造经验，供全市学习借鉴，打造具有铜陵特色的老旧小区改造样板。通过小区现场会议、上门宣讲、张贴告示、悬挂宣传标语、媒体宣传等举措，充分宣传城镇老旧小区改造的意义目的、工作原则、具体政策，对比老旧小区改造前后变化，激发广大群众参与改造的愿望，营造良好氛围。