关于印发《铜陵市2022年老旧小区改造实施方案》的通知

县区人民政府：

　　现将《铜陵市2022年老旧小区改造实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

　　2022年4月29日

铜陵市2022年老旧小区改造实施方案

　　为深入推进老旧小区改造，进一步改善我市老旧小区环境和居住条件，满足人民群众美好生活需要，根据住建部办公厅、国家发改委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》、安徽省住建厅《关于做好2022年城镇老旧小区改造工作的通知》（建房函〔2021〕1080号）和《中共铜陵市委、铜陵市人民政府关于印发〈2022年为民办实事事项〉的通知》（铜发〔2022〕1号）精神，结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、工作目标

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，按照国家和省、市决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，将老旧小区改造作为城市更新重要抓手和重要民生工程、发展工程，按照高质量发展要求，顺应城镇居民日益增长的美好生活需要，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，推动老旧小区改造和管理提升与基层社会治理融合，促进居住社区品质提升。

　　二、基本原则

　　坚持高起点规划设计、高标准推进、高水平管理，实行从规划设计、改造建设到运营维护的全过程监管。

　　（一）政府主导，业主参与。引导居民提出改造申请，参与方案制定、项目实施、工程质量监管、后期维护管理全过程，确保居民对老旧小区实施改造参与率、同意率达到法定比例。通过发动居民深度参与改造工作，由小区居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”。

　　（二）连片改造，突出重点。将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点，结合城市更新和国有工矿区改造，因地制宜推进大片区统筹改造、跨片区组合改造，挖掘、整合存量资源，完善服务配套设施，将存在安全隐患的排水、燃气等老旧管线，群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施等作为重点优先列为改造内容。

　　（三）财政支持，多方共担。积极争取中央和省补助资金，通过市、区（县）财政配套资金保障基础设施改造，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。倡导原产权单位、专业经营单位等社会力量出资参与改造，引导居民通过直接出资、使用（补交、续筹）物业专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造，引导居民实施户内装饰装修，提高生活品质。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续发展。

　　（四）整管结合，注重长效。坚持党建引领，充分发挥社区党组织的战斗堡垒作用、党员的带头作用和社区居民自治作用。落实社区（镇、办）主体责任，充分尊重民意，创新机制，治管并举。将改造与管理相结合，提前确定改造后物业管理模式、居民出资方式、物业服务费缴纳标准，由居民决定“如何管”。经法定比例的居民表决同意后方可开工改造，同时就建立健全补缴老旧小区专项维修资金制度等事宜达成共识，建立共谋共建共治共享共评治理格局。

　　（五）示范引领，全面推进。各县区要结合实际，充分考虑既有多层住宅加装电梯、架空线缆下地和养老托育、社区体育活动场地建设等改造内容，并确保改造效果。建立健全事中事后质量安全监管机制，严格材料把关，合理搭配色彩，注重风貌塑造，着力打造示范样板项目，总结经验做法，为全面提升老旧小区改造品质提供样板和标杆。

　　三、实施范围

　　在县区政府广泛开展调查摸底、征集民意基础上，按照“尽力而为、量力而行”的原则，对2000年以前建成、环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全，居民改造意愿强烈且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼实施改造；对2001-2005年底前建成的基础设施配套差、公共服务配套不完善的安置房、保障性住房小区，可结合实际列入改造范围（占比不超过15%）。

　　2022年度全市共计改造老旧小区31个、面积100.105万平方米，涉及居民15761户，具体为铜官区井湖雅居、天桥新村、五松西村、长江西村、解放新村、建设小街、和平新村、井巷新村及市建新村、义安苑及石城新村、沿江新村、滨江花园、倚绿山庄。郊区光荣小区、工人小区、康高朱屋小区、龙苑小区三组团、凤苑小区二组团。枞阳县铜材厂商住楼、国税局宿舍、原县农业局宿舍、县轮窑厂宿舍（一、二）、县塑料厂宿舍、太阳能设备厂宿舍、老村部宿舍楼、莲湖花苑、经信委宿舍、农委宿舍、民政局宿舍、县水泥厂宿舍、县医院宿舍、县财政局宿舍。

　　四、改造内容

　　老旧小区改造设计应以控规单元为遵循，以老旧小区功能修补规划为基础，充分征求居民意见，围绕基础设施补短板、环境提升、服务功能完善，聚焦基础设施（雨污分流、杆线下地等）、房屋本体、绿化景观、公建配套、环境卫生、停车设施、消防设施、技防设施等八个方面，按照“定性和定量相结合”的方式，因地制宜开展以下改造内容：

　　（一）基础类。对于在老旧管线等市政配套基础设施、小区内建筑物本体公共部位维修、公共区域无障碍设施、适老化改造、适儿化改造等方面存在短板的，应纳入改造范围。主要包括雨污分流改造，海绵城市建设，道路、地面修补完善，无障碍、适老化改造，供排水、供电、供气管网改造，消防、安防设施改造，生活垃圾分类，更换标准化楼栋牌，架空线缆改造，屋面、外墙渗漏和檐口、落水管破损维修，楼道粉刷，楼梯扶手维修、维修或新增楼道灯等。

　　（二）完善类。对于存在停车、加装电梯、体育健身、充电、安防、照明、智能信包箱及快件箱等完善类设施短板的，应纳入改造范围。主要包括拆除违法建设，建筑节能改造，有条件的楼栋加装电梯，整治小区绿化、照明等环境，改造或建设适老设施、无障碍设施，增建停车位，增设电动自行车及汽车充电设施、智能快件（信包）箱、文化休闲和体育健身设施、物业用房等。

　　（三）提升类。对于存在养老、托育、助餐等提升类设施短板的，可在片区层面统筹实施。主要包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园等，新增社区专项服务设施（养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等）。

　　五、实施步骤

　　（一）调查摸底阶段（2022年2月底前）。县区住建部门牵头组织社区（镇、办），通过上门征求意见，发放致居民的一封信、“互联网+共建共治共享”等线上手段，广泛征求居民意见，填写《征求居民意见表》，对征集的居民意见进行汇总分析。同时对老旧小区现状开展调查摸底，组织填写《老旧小区改造调查摸底表》，要确保各项数据详实准确。

　　（二）制定方案阶段（2022年3月）。县区住建部门牵头组织社区（镇、办）汇总改造小区居民意见和老旧小区问题调查结果。优选设计单位，坚持民意导向、问题导向，组织编制初步改造方案。初步改造方案包括改造项目设计、投资估算、资金筹集、物业管理机制及社区治理体系建设等内容。改造方案初稿应在小区公示并征求意见，“两上两下”修改完善后，再报市老旧小区改造工作领导小组办公室组织相关部门和县区联合审查，并及时修改完善。

　　（三）组织实施阶段（2022年4-9月）。县区住建部门要及时组织施工图设计、财评等工作，依法依规履行工程建设项目立项、招投标、施工许可或开工报告、竣工验收备案等基本建设程序，确保改造工作高质量完成。按照“先规划、后建设，先地下、后地上”的统筹建设模式，实施雨污分流改造，杜绝雨污管网错接、漏接、混接，避免重复开挖。开展架空线缆下地改造攻坚，对线缆乱拉乱挂有损城市形象、存在安全隐患等问题突出的，必须坚决整治到位；有条件的小区要实行管线下地改造，管线单位应组织编制下地改造方案，并严格按方案实施，具体由县区负责沟管敷设，各管线单位负责线缆穿管。县区政府应组织辖区内城管执法、自然资源和规划、住建等相关职能部门在改造前协同做好违章建筑拆除。改造工程要确保5月上旬全面开工，9月份竣工。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。改造工程结束，由项目实施主体组织设计、施工、监理单位和社区、居民代表及相关部门联合竣工验收。

　　（四）长效管理阶段（2022年10月起）。改造后老旧小区管理提升纳入基层社区治理范畴，要坚持“党建引领、社区（镇办）抓总、部门配合、居民参与”原则，强化社区（镇、办）党组织对小区物业管理工作的组织领导，指导业主委员会规范成立和运作。结合小区居民物业服务需求，按照质价相符原则确定物业服务等级标准和收费标准，积极引进优秀物业服务企业承接老旧小区物业管理，逐步实现专业化物业服务全覆盖。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。市老旧小区改造工作领导小组负责全市老旧小区改造统筹协调和组织推进。领导小组办公室做好综合协调、定期调度、督查通报等工作，定期组织召开联席会议，指导督促县区协调解决老旧小区改造有关矛盾和问题，完善相关政策，推进项目实施。

　　（二）明确工作责任。市老旧小区改造领导小组各成员单位根据工作职能承担老旧小区改造相关职责，市直各相关部门要指导行业单位和基层部门配合县、区政府，统筹推进老旧小区改造，落实改造任务。县、区政府作为实施责任主体，要成立工作专班，建立工作推进机制，分解落实社区（镇、办）以及相关部门单位改造任务，并完善长效管理机制。

　　（三）充分尊重民意。要利用多种形式，全方位、多角度宣传老旧小区改造的重要意义、方法步骤和改造成效，切实做到宣传到户、解释到位。健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果，切实提高群众满意度。

　　（四）加大资金扶持。按照200元/平方米投资建设标准（超出部门由县区承担），扣除上级补助资金后，市级与铜官区、郊区、枞阳县财政按市、县（区）5∶5筹集配套资金。县区政府要加强合同及工程造价管理，确保工程总价控制在省民生工程下达任务的投资额度内。按照“谁受益，谁出资”原则，对老旧小区屋面维修、外墙立面更新，引导居民通过住宅专项维修资金等渠道适度出资改造；对既有住宅加装电梯，可通过支取住房公积金等方式解决筹资难问题。充分发挥市场机制作用，通过新增设施有偿使用等方式，引导专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。供水、供电、供气、网络通信、有线电视等管线专营企业应出资参与改造，市住房城乡建设局、市数据资源局、市发展改革委按职责分别牵头督办。

　　（五）强化督查考核。市老旧小区改造工作领导小组办公室建立督查督办和考核机制，定期调度老旧小区改造工作；牵头组织开展年度考核，会同市财政部门适时委托第三方专业机构开展改造成效、居民满意度等内容的绩效评价。强化考核结果运用，将老旧小区改造工作列入年度目标责任考核范围，对年度任务完成好的予以通报表彰；对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的通报批评、限期整改。

　　附件：铜陵市2022年老旧小区改造目标任务分解表