铜陵印发“新标准”，事关“市辖区国有土地上房屋征收补偿补助及奖励

　市政府办公室2022年4月29日印发了《铜陵市市辖区国有土地上房屋征收补偿补助及奖励暂行标准（修订）》（铜政办〔2022〕7号，以下简称“新标准”），为方便各有关单位了解掌握新标准，现将相关内容解读如下：‍
　　一 、修订背景和意义
　　我市原标准于2015年11月4日修订颁行后，已经施行六年多时间，客观上因房地产市场变化、城市居民收入增加、居民生活质量提高等因素，需要对原标准有关内容和规定作出相应修订，以适应经济发展和居民改善居住条件需求。
　　我市市辖区集体土地上房屋与附着物征收补偿标准在2017年调整后，又于2021年年初进行调整，搬家费、室内装饰装修补偿等调整后都高于国有土地上房屋征收补偿标准。适当调整国有土地上房屋征收补偿相关标准，有利于稳步推进项目征收，尤其是同时存在国有土地和集体土地征收的项目。
　　原标准一些规定需要进一步修改完善以适应房屋征收工作实际。如：非住宅房屋补偿只规定了按评估价格找差价，没有按面积回迁安置结算规定；没有对特困家庭优惠方面规定；临时安置费没有保底规定，被征收房屋面积小的，临时安置费补助少，不便于被征收人在市场上租房过渡。‍
　　二、修订依据 和起草过程
　　为顺利推进我市国有土地上房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《安徽省人民政府办公厅关于切实做好<国有土地上房屋征收与补偿条例>贯彻实施工作的通知》（皖政办〔2011〕24号）和《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）相关规定，由市住建局起草修订稿，书面征求县区政府、市直相关部门意见和建议；召开多轮座谈会，并在网站上广泛征求社会公众意见，召开标准修订社会风险防范化解专题会议审议。经合法性审查和市政府标准修订专题协调会议审议，4月7日，提交市政府第3次常务会议审议原则通过4月29日印发施行。‍
　　三、适用范围与特别规定
　　修订后的新标准适用于我市市辖区范围内国有土地上房屋征收与补偿活动。枞阳县行政区域范围内国有土地上房屋征收与补偿活动，枞阳县政府可以参照新标准有关内容，结合枞阳县实际自行制定相关补偿补助及奖励标准。
　　考虑到城市区划调整前义安区政府（原铜陵县政府）对其行政区域内国有土地上房屋征收补偿补助及奖励制定过标准，为平稳推动义安区国有土地上房屋征收与补偿工作，妥善处置政策衔接问题，特明确义安区政府可根据房屋征收项目实际情况，研究确定执行的标准。‍
　　四、主要修订内容
　　（一）调整临时安置费补助标准。即：一级地区由15元/平方米·月，调整为18元/平方米·月，二级地区由12元/平方米·月，调整为15元/平方米·月，三级地区由10元/平方米·月，调整为12元/平方米·月，四级地区由8元/平方米·月，调整为10元/平方米·月。
　　同时，增加一款临时安置费保底的规定，即：被征收房屋建筑面积不足50平方米的，临时安置费按50平方米计算。
　　（二）调整了征收住宅房屋搬迁费。征收住宅房屋搬迁费由800元/户·次，调整为1000元/户·次，与集体土地征收搬迁费标准一致。
　　（三）调整了室内装潢补偿指导价。对室内装潢补偿标准参照《铜陵市人民政府关于调整市辖区集体土地上房屋青苗和地上附着物征收补偿标准及相关政策的通知》（铜政2021〕2号）进行调整。
　　（四）增加对征收特困家庭房屋回迁安置差价支付优惠的规定。即：被征收户属于未享受过政策性住房的特困家庭，辖区政府可根据被征收人家庭困难情况，对安置在50平方米以内面积部分的差价，五保户和持有A类低保证明的予以免除，持有B类低保证明的按50%收取，持有C类低保证明的按70%收取，属于低保边缘、支出型困难家庭的按90%收取。
　　（五）对征收范围附属物补偿指导价进行微调。根据区征收部门的建议，在房屋附属物补偿指导标准中增加高级防盗门和卷闸门补偿的指导价格，删除了阳光室项目，并规定指导标准表中未包含的附属物按市场评估价格补偿。
　　（六）对征收非住宅房屋回迁安置结算方式进行了修订。规定安置房屋与被征收房屋属于同一级别地段，除可以选择以被征收房屋评估价与用于安置的房屋评估价结算以外，也可以按等面积、等楼层回迁不找等面积差价，超出或者不足等面积安置部分按照市场评估价格结算。增加了安置结算的选择性。‍
　　五、具体标准政策解读
　　（一）货币补偿及奖励
　　1、被征收房屋是住宅，被征收人选择货币补偿的，在被征收房屋市场评估价格基础上，对配合房屋征收工作，在房屋征收决定公告规定的时限内完成签订房屋征收补偿协议的被征收人给予30%综合奖励。评估价格包含房屋及其占用的土地的价格，不包含室内装潢和附属设施价格。综合奖励包括搬迁奖励和临时安置补偿费，但不包括搬迁费（搬家费）。
　　最终，房屋征收补偿应包括房屋（包括所占用土地）的补偿金额、综合奖励、搬迁费及室内装潢补偿费和附属设施补偿费。
　　例1：假设被征收房屋为砖木结构住宅平房，合法建筑面积40㎡。经评估，房屋补偿金额为20.4万元，室内装潢补偿金额为1.1万元，附属设施补偿金额为0.4万元。另根据政策，搬迁费0.1万元。
　　那么，综合奖励：20.4*30%=6.12万元。
　　该户应补偿总额=房屋补偿金额+奖励+室内装潢补偿金额+附属设施补偿金额+搬迁费=20.4+6.12+1.1+0.4+0.1=28.12万元。
　　该户应补偿总额为28.12万元。
　　2、被征收房屋是非住宅选择货币补偿的，在被征收房屋市场评估价格基础上，对配合房屋征收工作，在房屋征收决定公告规定的时限内完成签订房屋征收补偿协议的被征收人给予10%综合奖励。评估价格包含房屋及其占用的土地的价格，不包含室内装潢和附属设施价格。综合奖励包括搬迁奖励和停产停业损失费，但不包括搬迁费（搬家费）。
　　最终房屋征收补偿，应包括房屋（包括所占用土地）的补偿金额、综合奖励、搬迁费及室内装潢补偿费和附属设施补偿费。
　　例2：假设被征收房屋为砖混结构二层楼房，合法建筑面积为280㎡。位于城市二类区域某小区主路边临近城市支路，经营小酒店兼营早餐。经评估，房屋补偿金额为303万元，室内装潢补偿金额为15.12万元，附属设施补偿金额为2.2万元。另根据政策，搬迁费0.336万元。
　　那么，综合奖励：303*10%=30.3（万元）。
　　该户应补偿总额=房屋补偿金额+奖励+室内装潢补偿金额+附属设施补偿金额+搬迁费=303+30.3+15.12+2.2+0.336=350.956（万元）
　　该户应补偿总额为350.956万元。
　　（二）住宅房屋产权调换房屋差价结算
　　1、被征收人选择产权调换选择同一级别地段回迁安置的，安置房屋与被征收房屋等面积部分按照规定的结构找差价标准结算，公摊补助部分无偿供给。被征收人可以根据安置房屋房型进行增购建筑面积，其中政策规定以优惠价格部分按1800元∕㎡结算，超出部分结合被动超与主动超情况进行结算。
　　2、增购建筑面积在10㎡（含本数）以内，按1800元∕㎡结算。如果选择的安置房型建筑面积在扣除原房屋等面积和公摊补助面积部分后，少于10㎡的，应视为已执行该项优惠价增购政策，并不因此而对不足部分补足建筑面积或者增加货币补偿。
　　3、增购面积超过10㎡以上部分结算。被动超部分，由辖区政府根据超期安置等因素研究确定结算价格，并报市主管部门备案。主动超部分，按照安置房屋交付时市场评估价格结算。
　　被动超，是指被征收人被动选择征收人提供的相对应的安置房屋套型而形成的被动超出面积的情形。主动超，是指被征收人自主选择安置房屋套型面积超过征收人提供的相对应的安置房屋套型而形成的主动超出面积的情形。
　　4、政策性住房，是指房改房、全额集资建房、经济适用住房、安居房、廉租房、公租房等享受国家补贴的政策性住房。
　　5、安置房屋与被征收房屋不在同一级别地段异地安置的，被征收房屋和用于产权调换的房屋价值都经评估确定，按评估结果结算差价。
　　例3：假设被征收房屋为砖木结构平房，位于二类区域住宅，合法建筑面积40㎡。经评估，室内装潢补偿金额为1.1万元，附属设施补偿金额为0.4万元。签订房屋征收补偿安置协议交付房屋后36个月安置在高层住宅房屋，安置房屋位于同类区域。按照“就近高套”原则，辖区政府提供的安置房屋相对应套型建筑面积为68㎡，被征收人选择安置房屋套型建筑面积是81㎡，安置房屋市场评估价格为6200元∕㎡，辖区政府确定的被动超部分结算价格为5400元∕㎡。
　　房屋征收补偿安置结算如下：
　　（1）临时过渡费：50*15*24+50*15*2*12=36000元=3.6万元；
　　（2）搬迁奖励1万元；
　　（3）搬迁费0.1*2=0.2万元。
　　（4）等面积补差额=40*300元∕㎡=1.2万元；
　　（5）公摊补助金额=40*20%*0=0；
　　（6）优惠价格增购金额=10*1800元∕㎡=1.8万元；
　　（7）超面积增购金额=被动超部分金额+主动超部分金额=（68-40-8-10）*5400+（81-68）*6200元∕㎡=134600元。
　　（8）安置房屋差价款=（等面积补差额+优惠价格增购金额+超面积增购金额）-（室内装潢补偿金额+附属设施补偿金额+搬迁奖励+临时过渡费+搬迁费）=（1.2+1.8+13.46）-（1.1+0.4+1+3.6+0.2）=10.06万元。
　　被征收人应支付安置房屋差价款10.16万元。
　　（三）房票方式补偿安置
　　房票安置，是产权调换安置的转换方式，指比照原地或就近建设安置房屋进行产权调换安置的政策，将政策应安置面积（虚拟安置房）的市场评估价款与政策规定应奖励补助之和，扣除被征收人应承担差价款等费用后余额，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行购买房屋安置的补偿安置形式。
　　选择房票方式安置的，一次性给予6个月的临时安置补助费。
　　例4：假设被征收房屋为砖木结构平房，位于二类区域住宅，合法建筑面积40㎡。室内装潢补偿金额为1.1万元，附属设施补偿金额为0.4万元，搬迁奖励1万元，临时安置费0.45万元，搬迁费0.2万元。被征收人选择房票方式补偿安置。经评估，虚拟安置房屋市场价格为6200元∕㎡。
　　房票安置补偿金额如下：
　　1、虚拟安置房价值=（40+8+10）*6200 =35.96万元。
　　2、政策规定应奖励补助之和：3.15万元。
　　（1）室内装潢补偿金额：1.1万元；
　　（2）附属设施补偿金额：0.4万元；
　　（3）搬迁奖励：1万元；
　　（4）临时安置费：50*15*6=4500元=0.45万元；
　　（5）搬迁费：1000*2=2000元=0.2万元 。
　　3、被征收人应支付房屋差价：3万元。
　　（1）等面积差价：40*300=12000元=1.2万元；
　　（2）公摊补助：40*20%*0=0；
　　（3）优惠价增购面积：10*1800=18000元=1.8万元。
　　4、房票金额：36.11万元。
　　房票金额=虚拟安置房价值+政策规定应奖励补助之和-被征收人应支付房屋差价=35.96+3.15-3=36.11万元。
　　（四）房屋征收中特困家庭补助
　　为体现政府对特困家庭的关爱，在房屋征收补偿方面向特困家庭倾斜。新标准增加一款规定，即：被征收户属于未享受过政策性住房的特困家庭，对安置在50㎡以内面积部分的差价，辖区政府可根据被征收人家庭困难情况进行减免。
　　例5：被征收人为未享受过政策性住房的A类低保家庭。假设被征收房屋为砖木结构平房，位于二类区域住宅，合法建筑面积36㎡。经评估，室内装潢补偿金额为0.8万元，附属设施补偿金额为0.4万元。签订房屋征收补偿安置协议交付房屋后36个月安置在高层住宅房屋，安置房屋位于同类区域，按照“就近高套”原则，辖区政府提供的安置房屋相对应套型建筑面积为68㎡，被征收人选择安置房屋套型建筑面积也是68㎡，安置房屋市场评估价格为6200元∕㎡，辖区政府确定的被动超部分结算价格为5400元∕㎡。
　　安置房屋差价结算如下：
　　（1）临时过渡费：50*15*24+50*15*2*12=3.6万元；
　　（2）搬迁奖励1万元；
　　（3）搬迁费0.1*2=0.2万元。
　　（4）等面积补差额=36*0元∕㎡=0（免除）；
　　（5）公摊补助金额=36*20%*0=0；
　　（6）优惠价格增购金额=（50-36-7.2）*0（免除）+（10-6.8）*1800元∕㎡=0.576万元；
　　（7）超面积增购金额=（68-36-7.2-10）*5400=7.992万元。
　　（8）差价款=（等面积补差额+优惠价格增购金额+超面积增购金额）-（室内装潢补偿金额+附属设施补偿金额+搬迁奖励+临时过渡费+搬迁费）=（0+0.576+7.992）-（0.8+0.4+1+3.6+0.2）=2.568万元。
　　被征收人应支付安置房屋差价款2.568万元。
　　（五）非住宅房屋产权调换房屋差价结算
　　非住宅房屋产权调换，原则上按照被征收房屋和安置房屋的市场评估价格进行结算。也可以在“征一还一”原则下，安置房屋与被征收房屋在同一级别地段的，对等楼层、等面积部分，不找差价；安置房屋面积超出被征收房屋相等楼层面积，或者安置房屋面积少于被征收房屋相等楼层面积，应当按照市场评估价格结算。不属于等楼层安置的，为减少争议，基于公平原则，应按评估价格进行结算。
　　例6: 假设被征收房屋为砖混结构二层楼房，合法建筑面积为280㎡，其中一层150㎡、二层130㎡。位于城市二类区域某小区主路边临近城市支路，经营小酒店兼营早餐。
　　经评估，房屋补偿一层评估价格1.5万元∕㎡，二层评估价格0.6万元∕㎡；室内装潢补偿金额为15.12万元，附属设施补偿金额为2.2万元；另根据政策，搬迁奖1.5万元，搬迁费0.336万元。
　　安置房屋位于同一区域同一级别地段，拟安置在一层与二层，其中，一层建筑面积135㎡，评估价格为1.90万元∕㎡；二层200㎡，评估价格为0.66万元∕㎡。差价结算如下：
　　差价款=一层差价款+二层差价款-（室内装潢补偿金额+附属设施补偿金额+搬迁奖+搬迁费） =〔135*0+（135-150）*1.9〕+〔130*0+（200-130）*0.66〕-（15.12+2.2+1.5+0.336） =-1.456万元。
　　征收部门应当仍需支付被征收人1.456万元补偿款。‍
　　六 、新旧政策衔接问题
　　为我市国有土地上房屋征收与补偿工作平稳过渡，新标准自发布之日起施行，即自2022年4月29日起施行。原已发布房屋征收决定公告的征收项目，按照原标准执行。但是，为保障政策公平，对仍在过渡期内未安置的被征收人，临时安置费应当从本标准发布后下一个月度即2022年5月起执行新标准；被动超差价结算价格执行新标准。‍
　　咨询电话：0562-2622871
　　来源：铜陵市住房和城乡建设局